เข้าใจ “ค่าโอน-ภาษี-ค่าจดจำนอง” แบบไม่ต้องถามนายหน้า

เคยไหมครับ? คำนวณเงินดาวน์มาดิบดี เช็กวงเงินกู้ผ่านฉลุย เตรียมตัวจะเป็นเจ้าของบ้านในฝันอย่างเต็มที่ แต่พอถึงวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน กลับต้องเหงื่อตกเพราะเจอ "Hidden Cost" หรือค่าใช้จ่ายแฝงก้อนโตที่งอกขึ้นมาหลักหมื่นถึงหลักแสน

 

 

หลายคนมัวแต่โฟกัสที่ "ราคาบ้าน" จนลืมเผื่อใจให้กับ "ค่าธรรมเนียมและภาษี" ซึ่งเป็นหลุมพรางทางการเงินที่ทำให้นักลงทุนมือใหม่ หรือคนซื้อบ้านหลังแรกต้องปวดหัวมานักต่อนัก

 

บทความนี้ เราจะไม่พาคุณไปท่องจำมาตรากฎหมายให้วุ่นวาย แต่จะมาถอดรหัส ค่าใช้จ่าย ณ กรมที่ดิน ของประเทศไทย แบบทีละตัว เอาให้เคลียร์ว่า "ใครต้องจ่าย" และ "จ่ายเท่าไหร่" เพื่อให้คุณเดินเข้าสำนักงานที่ดินได้อย่างมั่นใจ เจรจาต่อรองได้แบบมือโปรโดยไม่ต้องพึ่งนายหน้าครับ

 

4 ค่าใช้จ่ายหลัก ที่คุณต้องรู้

 

ค่าใช้จ่ายวันโอนไม่ได้มีแค่ก้อนเดียวครับ แต่มันแตกแขนงออกมาเป็น 4 ก้อนหลักๆ ที่คุณต้องรู้ทัน ดังนี้

 

1. ค่าธรรมเนียมการโอน (Transfer Fee)

 

 

คิดง่ายๆ คือ "ค่าธรรมเนียมในการเปลี่ยนชื่อเจ้าของ" จากคนขายมาเป็นคนซื้อ

1. จ่ายเท่าไหร่: 2% ของราคาประเมินกรมที่ดิน

2. ใครต้องจ่าย: ตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ กำหนดให้ "ผู้ซื้อและผู้ขาย ออกคนละครึ่ง" (ฝ่ายละ 1%)

3. หน้างานจริง: ข้อนี้เจรจากันได้ครับ!

 

-  ซื้อคอนโด/บ้านมือหนึ่ง: โครงการมักจัดโปรโมชั่น "ฟรีค่าโอน" (โครงการจ่ายให้หมด) เพื่อปิดการขาย

-  ซื้อบ้านมือสอง: ต้องตกลงกันให้ดีก่อนวางมัดจำ ส่วนใหญ่นิยมหารครึ่ง 50:50 หรือถ้าคนขายร้อนเงิน เขาอาจจะยอมจ่ายเองทั้งหมดก็ได้

 

Insight ปี 2026 เช็กเงื่อนไขล่าสุดเสมอ! ปกติรัฐมักมีโปรฯ ลดค่าโอนเหลือ 0.01% สำหรับบ้านราคาไม่เกิน 3-7 ล้านบาท (ขึ้นอยู่กับมติ ครม. ช่วงนั้นๆ)

 

2. ค่าจดจำนอง

 

 

ค่าธรรมเนียมนี้จะเกิดขึ้นเฉพาะ "คนกู้ธนาคาร" เท่านั้น (ถ้าคุณซื้อเงินสด ข้ามข้อนี้ไปได้เลย) มันคือค่าธรรมเนียมที่เราเอาโฉนดไปค้ำประกันไว้กับแบงก์ครับ

- จ่ายเท่าไหร่: กรณีปกติ (ไม่มีโปรฯ รัฐ) ค่าจดจำนอง 1% นี้ มักจะมีเพดานสูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท

- ใครต้องจ่าย: ผู้ซื้อ (ผู้กู้) เป็นคนจ่าย 100%

 

ข้อยกเว้น เช่นเดียวกับค่าโอน หากมีมาตรการรัฐ ค่าจดจำนองก็อาจลดเหลือ 0.01% ได้เช่นกัน เช็กข่าวก่อนโอนเสมอครับ

 

3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax)

 

 

ตัวนี้คือ "ยาขม" ของคนขายบ้านครับ เป็นภาษีที่ดักพวกเก็งกำไร หรือซื้อมาขายไปเร็วๆ

- จ่ายเท่าไหร่: 3.3% ของราคาซื้อขายจริง หรือราคาประเมิน (ใช้อราคาทีสูงกว่าคำนวณ)

- ใครต้องจ่าย: ผู้ขาย เป็นคนจ่าย

- เงื่อนไข: จะโดนเก็บก็ต่อเมื่อ…

 

1. ถือครองอสังหาฯ น้อยกว่า 5 ปี

2. มีชื่อในทะเบียนบ้าน น้อยกว่า 1 ปี ถ้าผู้ขายเข้าข่ายข้อใดข้อหนึ่ง ต้องเสียภาษีตัวนี้ (แต่ถ้าเสียตัวนี้แล้ว จะไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์ในข้อ 4 ครับ)

 

4. ค่าอากรแสตมป์ (Stamp Duty)

 

 

จะจ่ายก็ต่อเมื่อ ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ครับ (จ่ายอย่างใดอย่างหนึ่ง ไม่ซ้ำซ้อน)

- จ่ายเท่าไหร่: 0.5% ของราคาซื้อขายจริง หรือราคาประเมิน

- ใครต้องจ่าย: ผู้ขาย เป็นคนจ่าย (แต่บางเคสในตลาดมือสอง ผู้ขายอาจผลักภาระมาให้ผู้ซื้อช่วยจ่าย ดังนั้นต้องคุยให้เคลียร์)

 

รู้ไว้ ได้เปรียบกว่า

 

 

การรู้ทันเรื่อง "ค่าโอน-ภาษี-ค่าจดจำนอง" ไม่ใช่แค่เรื่องของการประหยัดเงิน แต่คือ "อำนาจในการต่อรอง" ครับ

 

เมื่อคุณเข้าใจกลไกเหล่านี้ คุณจะอ่านสัญญาจะซื้อจะขายได้ทะลุปรุโปร่ง ไม่ถูกเอาเปรียบจากคำว่า "ค่าโอนคนละครึ่ง" (ซึ่งจริงๆ อาจมีค่าภาษีอื่นๆ แฝงอยู่) และที่สำคัญ คุณจะสามารถจัดสรรงบประมาณ (Budgeting) ได้แม่นยำ ไม่ต้องไปวิ่งหาเงินสดหน้างานให้วุ่นวาย

 

หมดกังวลเรื่องค่าใช้จ่ายแฝง แล้วมาเริ่มต้นชีวิตที่ลงตัว

 

 

การซื้อบ้านหลังแรกไม่ควรเป็นเรื่องที่ต้องมานั่งปวดหัวกับค่าใช้จ่ายที่มองไม่เห็นครับ จะดีกว่าไหมถ้าคุณสามารถตัดความกังวลเรื่อง "ค่าโอนและค่าธรรมเนียม" ออกไปได้เลย แล้วเอาเวลาไปโฟกัสกับการแต่งห้องและใช้ชีวิตในแบบที่คุณเลือกเอง

 

ที่ ชีวาทัย ฮอลล์มาร์ค เอกมัย-รามอินทรา (Chewathai Hallmark Ekkamai-Raminthra) เราพร้อมดูแลให้คุณเป็นเจ้าของคอนโดได้อย่างสบายใจ หมดปัญหา Hidden Cost เพื่อให้คุณนำเงินก้อนไปต่อยอดความสุขในด้านอื่นๆ ได้อย่างเต็มที่

 

นอกจากความคุ้มค่าตั้งแต่วันแรกที่ทำสัญญา ที่นี่ยังตอบโจทย์การใช้ชีวิตในระยะยาว ด้วยพื้นที่ส่วนกลางสไตล์รีสอร์ทที่จัดเต็มให้ถึง 14 รายการ ให้คุณได้รีชาร์จพลังงานทุกวันไปกับ Vacation Pool สระว่ายน้ำระบบเกลือกลางสวน, ฟิตเนสครบวงจร, และ Creative Pod พื้นที่ทำงานที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่

 

บนทำเลศักยภาพถนนนวลจันทร์ ที่เชื่อมต่อชีวิตเมืองได้อย่างสมบูรณ์แบบ เดินทางเข้าสู่โซนเอกมัย-รามอินทราได้รวดเร็ว ใกล้จุดขึ้นลงทางด่วนฉลองรัช และรถไฟฟ้าสายสีชมพู (สถานีคู้บอน) รายล้อมด้วยแหล่งช้อปปิ้งชั้นนำอย่าง Fashion Island, The Promenade, Central Eastville พร้อมอุ่นใจด้วยทำเลที่ใกล้กับโรงพยาบาลสินแพทย์และโรงพยาบาลนวเวช

 

สอบถามข้อมูลเพิ่มเติม 

โทร. 1260 กด 23 

Website: https://chewa.link/web_EKR

Line : https://chewa.link/line_EKR